L’impact de la « Loi Hamon » sur le prêt immobilier

Un des articles de la Loi Consommation du 17 mars 2014, dite « Loi Hamon » (1), porte sur les assurances emprunteurs dans le cadre du prêt immobilier.
Elle précise que, à compter du 26 juillet 2014 (offres de prêt éditées après cette date), tout emprunteur pourra remplacer son contrat d’assurance de prêt par un contrat équivalent, pendant une période d’un an à compter de la mise en place dudit prêt.

Un complément de la Loi Lagarde et de la Loi Murcef sur le prêt immobilier

Ce n’est pas la première fois que le législateur tente d’imposer la concurrence en termes d’assurance dans le cadre du prêt immobilier.

La Loi Murcef du 11 décembre 2001 interdit en effet aux banques de proposer des offres groupées « prêt immobilier + assurance », complétée par la Loi Lagarde du 1er septembre 2010 qui impose aux banques d’accepter des contrats d’assurance de prêt externes lorsque ceux-ci sont parfaitement équivalents aux contrats d’assurance des banques en termes de couverture.

Dans la pratique, toutes les banques ne jouaient pas forcément le jeu, et il est effectivement très difficile de contrôler l’application de telles lois dans l’ensemble des éléments d’appréciation d’un dossier de financement.

Le prêt immobilier pour les banques : un produit d’appel, à perte … ou presque

Le prêt immobilier représente à l’heure actuelle un produit d’appel considérable pour les banques de dépôt, pour la conquête de nouvelles parts de marchés.

La contrepartie d’une domiciliation des revenus en échange d’un prêt immobilier est ainsi quasiment systématique, et les conditions proposées sont directement fonction du profil et du potentiel du futur client (jeunes, profils évolutifs, niveaux de revenus élevés, etc).

La plupart des banques sont donc susceptibles de faire des rabais considérables par rapport à leurs barèmes publics pour un profil qui les intéresse, et même descendre sous des niveaux considérés comme « marge 0 » en tablant sur la rentabilité de plusieurs années de relation commerciale à venir. On parle alors du PNB (Produit Net Bancaire) de l’opération.

Dans le calcul du PNB, qui varie évidement en fonction des banques et des politiques commerciales qu’elles ont définies pour une période donnée, la banque intègre ainsi la rentabilité directe du prêt (taux appliqué / taux considéré comme marge 0), mais également la rentabilité de l’assurance et éventuellement la commission versée par l’organisme de cautionnement. L’assurance groupe représente (représentait ?) ainsi une part importante du PNB, les contrats d’assurance des banques étant en plus beaucoup plus chers et moins flexibles que les contrats d’assurance externes.

Les impacts sur le coût global d’un crédit immobilier : une baisse probable à très court terme

A très court terme, il est donc probable que la mise en place systématique de délégations d’assurance (au moment de la négociation du prêt ou dans les mois qui suivent) va entraîner une baisse du coût global des crédits.

Toutefois, et notamment pour certaines banques, dans la mesure où les assurances groupes représentaient une part importante du PNB réalisé sur les opérations de prêt, il est probable que la souplesse sur les taux soit moindre, voir que les taux des prêts augmentent légèrement pour compenser.

Ce possible « effet boomerang » est heureusement largement compensé par des taux directeurs très bas, et une concurrence forte sur le marché du prêt immobilier dans un contexte de transactions réduites. L’impact se matérialise ainsi surtout par une baisse de la rentabilité des banques sur les prêts immobiliers, déjà faible …

Conclusion : une mesure en faveur du consommateur

Pour résumer, cette Loi Hamon met efficacement en application les lois Lagarde et Murcef sur les assurances liées aux prêts immobiliers car elle intervient après la négociation avec les banques.

Elle est bénéfique pour le consommateur, car elle permet enfin de lever les barrières à une concurrence saines sur les assurances de prêt, qui ont souvent été payées trop chères.

Attention toutefois aux conditions intrinsèques de l’assurance choisie (garanties, exclusions, carences) car elles peuvent parfois comporter des lacunes dangereuses.

L’idéal est bien souvent d’être accompagné par un professionnel !

Par Marc Bedrossian

Cliquer ici pour obtenir un devis d’assurance de prêt

(1) Lien vers le texte de Loi brut et Synthèse des différents points clés

< Liste des articles

Comments are closed.